إذا كنت قد بحثت عن شقق مؤخرًا وشعرت أن جميع الإيجارات مرتفعة بالتساوي، فأنت لست مجنونًا: العديد من الملاك يستخدمون الآن برنامج شركة واحدة — الذي يستخدم خوارزمية تعتمد على معلومات الإيجار الخاصة — للمساعدة في تحديد أسعار الإيجارات.
يقول المدعون الفيدراليون إن هذه الممارسة تعادل “نظام غير قانوني لمشاركة المعلومات”، وبعض المشرعين في كاليفورنيا يتحركون للحد منها. رئيس مجلس مدينة سان دييغو هو الأحدث في القيام بذلك، حيث اقترح حظرًا يمنع مالكي الشقق المحليين من استخدام خدمة التسعير، والتي يزعم أنها ترفع تكاليف السكن.
يأتي مشروع القانون المقترح في سان دييغو، الذي يتم حاليًا صياغته، بعد أن أصدرت سان فرانسيسكو حظرًا هو الأول من نوعه في البلاد على “بيع أو استخدام الأجهزة الخوارزمية لتحديد الإيجارات أو إدارة مستويات الإشغال” للمساكن في يوليو. تدرس سان خوسيه نهجًا مشابهًا.
تم تمرير حظرات مماثلة أو يتم النظر فيها عبر البلاد. في سبتمبر، مرت لجنة مدينة فيلادلفيا بحظر على تحديد أسعار الإيجارات بالخوارزمية بأغلبية لا يمكن نقضها. تدرس نيوجيرسي حظرها الخاص.
في أغسطس، قدمت وزارة العدل والنواب العامون لثماني ولايات — كاليفورنيا، نورث كارولينا، كولورادو، كونيتيكت، مينيسوتا، أوريغون، تينيسي، وواشنطن — دعوى مكافحة احتكار ضد RealPage، المنصة الرائدة في تسعير الإيجارات ومقرها تكساس. تتهم الشكوى بأن “RealPage هي وسيط خوارزمي يجمع ويجمع ويستغل المعلومات الحساسة تنافسيًا للمالكين. ومن خلال القيام بذلك، تثري نفسها ومالكي العقارات المتوافقين على حساب المستأجرين الذين يدفعون أسعارًا مرتفعة…”
كانت RealPage دافعًا رئيسيًا لكل هذه الإجراءات. يتهم بعض المسؤولين الشركة بإحباط المنافسة التي كانت ستؤدي إلى خفض الإيجارات، مما يفاقم نقص الإسكان في الولاية ويدفع الإيجارات إلى الارتفاع في هذه العملية.
قال بيان الشركة جزئيًا: “نشعر بخيبة أمل لأنه، بعد سنوات عديدة من التعليم والتعاون بشأن مسائل مكافحة الاحتكار المتعلقة بـ RealPage، اختارت وزارة العدل هذه اللحظة لمتابعة دعوى تسعى إلى إلقاء اللوم على التكنولوجيا التنافسية التي تم استخدامها بشكل مسؤول لسنوات”. “تم بناء برنامج إدارة الإيرادات الخاص بـ RealPage ليكون متوافقًا قانونيًا، ولدينا تاريخ طويل من العمل بشكل بناء مع (الوزارة) لإثبات ذلك.”
قال المدعي العام في كاليفورنيا روب بونتا في بيان مكتوب: “يقلق ملايين سكان كاليفورنيا كل يوم بشأن الحفاظ على سقف فوق رؤوسهم وقد جعلت RealPage ذلك أكثر صعوبة بشكل مباشر”.
أخبرت المتحدثة باسم RealPage، جينيفر بوكاك، CalMatters أن نقص العرض السكني، وليس تكنولوجيا الشركة، هو المشكلة الحقيقية — وأن تكنولوجيتها تفيد السكان ومديري العقارات وغيرهم المرتبطين بسوق الإيجارات. كتبت المتحدثة لاحقًا أن “التركيز غير الصحيح على المعلومات غير العامة هو تشتيت… سيجعل فقط المشاكل التاريخية في سان فرانسيسكو وسان دييغو أسوأ”.
أما بالنسبة للدعوى الفيدرالية، فقد وصفت الشركة المزاعم الواردة فيها بأنها “خالية من الجدوى” وقالت إنها تخطط “للدفاع عن أنفسنا بقوة ضد هذه الاتهامات”.
في عام 2020، وجدت تحقيقات The Markup وThe New York Times أن RealPage، إلى جانب شركات أخرى، استخدمت خوارزميات كمبيوتر معيبة لإجراء فحوصات خلفية آلية على المستأجرين. ونتيجة لذلك، تم ربط المستأجرين بتهم جنائية لم يواجهوها أبدًا وتم رفض منازلهم.
هل هو تحديد سعر – أم توجيه الملاك؟
وفقًا للمدعين الفيدراليين، تتحكم RealPage في 80% من سوق برامج إدارة الإيرادات التجارية. يُطلق على منتجها اسم YieldStar، وخليفته هو AI Revenue Management، الذي يستخدم الكثير من نفس قاعدة الشيفرة مثل YieldStar، ولكن لديه توقعات أكثر دقة. أخبرت RealPage CalMatters أنها تخدم فقط 10% من أسواق الإيجارات في كل من سان فرانسيسكو وسان دييغو، عبر ثلاثة منتجات من برامج إدارة الإيرادات.
إليك كيف يعمل:
لاستخدام YieldStar وAIRM، قدم الملاك تاريخيًا بياناتهم الخاصة من طلبات الإيجار، وأسعار الإيجار، وعقود الإيجار الجديدة الموقعة، وعروض التجديد وقبولها، وتقديرات الإشغال المستقبلية، على الرغم من أن تغييرًا حديثًا يسمح للملاك باختيار مشاركة البيانات العامة فقط. يتم تجميع هذه المعلومات من جميع الملاك المشاركين في منطقة معينة ثم تمريرها عبر التوقعات الرياضية لتوليد توصيات تسعير للملاك ومنافسيهم.
شرح رئيس مجلس مدينة سان دييغو، شون إلو-ريفيرا، ذلك بهذه الطريقة:
قال: “بأبسط العبارات، ما تفعله هذه المنصة هو توفير ما نعتقد أنه ذلك الغرفة المظلمة المدخنة للشركات الكبرى للاجتماع معًا وتحديد الأسعار”. “تُستخدم التكنولوجيا كوسيلة للحفاظ على مسافة بين شركة كبيرة وأخرى. لكن هذه مجرد وهم.”
بتعبير الشركة نفسها، من الوثائق المضمنة في الدعوى، “تضمن RealPage أن (الملاك) يستغلون كل فرصة ممكنة لزيادة السعر حتى في أكثر الظروف السلبية أو غير المتوقعة.” كما قالت الشركة في الوثائق إنها “تساعد في كبح غرائز (الملاك) للاستجابة لظروف السوق المنخفضة إما من خلال خفض السعر بشكل كبير أو من خلال تثبيت السعر.”
أثر على المستأجرين
ينتقل المحارب القديم في البحرية، آلان بيكنس، البالغ من العمر 31 عامًا، وزوجته تقريبًا كل عام “لأن الإيجار يرتفع، يصبح غير ممكن، لذا نبحث عن مكان جديد للإقامة”، كما قال. الشقة التي انتقلوا إليها مؤخرًا في شمال شرق سان دييغو تعرض شققًا بغرفتي نوم بسعر يتراوح بين 2995 دولارًا و3215 دولارًا.
يعيشان في منطقة من سان دييغو حيث تقول وزارة العدل الأمريكية إن اتفاقيات مشاركة المعلومات بين الملاك وRealPage قد أضرت أو من المحتمل أن تضر المستأجرين.
قدمت الوزارة في أغسطس دعواها لمكافحة الاحتكار ضد RealPage، متهمة الشركة، من خلال برنامجها القديم YieldStar، بالانخراط في “نظام غير قانوني لتقليل المنافسة بين الملاك في تسعير الشقق”. تحدد الشكوى مناطق معينة حيث تكون الإيجارات مرتفعة بشكل مصطنع. بخلاف الجزء من سان دييغو حيث يعيش بيكنس، تشمل تلك المناطق جنوب أورانج كاونتي، ورانشو كوكامونغا، وتيميكولا، ومورييتا، وشمال شرق سان دييغو.
في الربع الثاني من عام 2020، كان متوسط الإيجار في مقاطعة سان دييغو 1926 دولارًا، مما يعكس زيادة بنسبة 26% على مدار ثلاث سنوات، وفقًا لتقرير San Diego Union-Tribune. وقد ارتفعت الإيجارات منذ ذلك الحين بشكل أكبر في مدينة سان دييغو، إلى 2336 دولارًا شهريًا اعتبارًا من نوفمبر 2024 – بزيادة قدرها 21% عن عام 2020، وفقًا لـ RentCafe و Tribune. وهذا يمثل زيادة بنسبة 50% عن متوسط الإيجار الوطني.
انضم المدعون العامون لثماني ولايات، بما في ذلك كاليفورنيا، إلى دعوى وزارة العدل لمكافحة الاحتكار، المقدمة في المحكمة الفيدرالية في المنطقة الوسطى من نورث كارولينا.
تؤكد وزارة العدل في كاليفورنيا أن RealPage قامت بتضخيم الأسعار بشكل مصطنع للحفاظ عليها فوق مستوى معين، كما قالت المتحدثة باسم الوزارة إليسا بيريز. وكان هذا ضارًا بشكل خاص نظرًا للتكاليف العالية للسكن في الولاية، وأضافت. “تأتي الأرباح التي يتم الحفاظ عليها بشكل غير قانوني نتيجة لهذه الأنظمة من جيوب الأشخاص الذين يمكنهم الأقل تحملها.”
يشكل المستأجرون نسبة أكبر من الأسر في كاليفورنيا مقارنة ببقية البلاد – 44% هنا مقارنة بـ 35% على المستوى الوطني. كما أن ولاية الذهب لديها أيضًا نسبة أعلى من المستأجرين مقارنة بأي ولاية أخرى باستثناء نيويورك، وفقًا لأحدث بيانات التعداد السكاني الأمريكية.
تحتل سان دييغو المرتبة الرابعة من حيث أعلى نسبة من المستأجرين بين أي مدينة كبرى في البلاد.
ومع ذلك، فقد تضمنت صفوف المشرعين في كاليفورنيا مؤخرًا عددًا قليلاً من المستأجرين: اعتبارًا من عام 2019، لم تتمكن CalMatters من العثور على سوى مشرع واحد في الولاية لم يكن يمتلك منزلًا — ووجدت أن أكثر من ربع المشرعين في ذلك الوقت كانوا مالكين.
تظهر الدراسات أن السكان ذوي الدخل المنخفض يتأثرون بشكل أكبر بارتفاع الإيجارات. على المستوى الوطني بين عامي 2000 و2017، ارتفعت النسبة المئوية من الدخل التي أنفقها الأمريكيون الذين ليس لديهم شهادة جامعية على الإيجار من 30% إلى 42%. بالنسبة لخريجي الجامعات، زادت تلك النسبة من 26% إلى 34%.
قال إلو-ريفيرا: “في تقديري، الفائزون الوحيدون في هذه الحالة هم أغنى الشركات التي تستخدم هذه التكنولوجيا أو تنشئها”. “لا يمكن أن يكون هناك مثال أوضح على أن الأثرياء يزدادون ثراء بينما يكافح البقية منا من أجل البقاء.”
الولاية استثمرت في RealPage
استحوذت شركة الأسهم الخاصة العملاقة ثوما برافو على RealPage في يناير 2021 من خلال صندوقين يحتويان على مئات الملايين من الدولارات من الاستثمارات من صناديق التقاعد العامة في كاليفورنيا، بما في ذلك نظام تقاعد موظفي كاليفورنيا العام، ونظام تقاعد معلمي ولاية كاليفورنيا، ومجلس حكام جامعة كاليفورنيا وصناديق تقاعد شرطة لوس أنجلوس وإطفاء الحرائق، وفقًا لمشروع مراقبة الأسهم الخاصة.
قال ك أجببيي، منسق الحملة السكنية الأول في مشروع مراقبة الأسهم الخاصة، وهي منظمة غير ربحية لمراقبة الأسهم الخاصة، أن “هم يستثمرون في أشياء تؤذي مباشرة المتقاعدين لديهم”. أنتجت تقريرًا عن تأثير الملاك الشركات على زيادات الإيجار في سان دييغو.
تدعي RealPage أن الملاك أحرار في رفض توصيات الأسعار التي يولدها برنامجها. ولكن وزارة العدل الأمريكية تدعي أن محاولة القيام بذلك تتطلب سلسلة من الخطوات، بما في ذلك محادثة مع مستشار تسعير من RealPage. يحاول المستشارون “منع مديري العقارات من التصرف بناءً على العواطف”، وفقًا لدعوى الوزارة.
إذا كان مدير العقار لا يوافق على السعر الذي تقترحه الخوارزمية ويريد خفض الإيجار بدلاً من زيادته، سيقوم مستشار التسعير “بتصعيد النزاع إلى مشرف المدير”، حسبما يدعي المدعون في الدعوى.
في سان دييغو، تخلى بيكنس، الذي يتوقع أن يصبح أبًا لأول مرة، وزوجته عن اشتراكاتهم في صالة الألعاب الرياضية وقاموا بتقليل حجم سياراتهم للبقاء في المنطقة. لقد اعتبروا الانتقال إلى دنفر.
قال بيكنس: “يجب أن تذهب جميع الإضافات تقريبًا”. “أعني، نحن نحب سان دييغو، لكن يصعب العيش هنا.”
قال: “زوجتي محامية وقد خدمت في البحرية لمدة 10 سنوات والآن أعمل في كوالكوم”. “لماذا نكافح؟ لماذا نكافح؟”
تم نشر هذه المقالة في الأصل على The Markup وتم إعادة نشرها بموجب ترخيص المشاع الإبداعي لحقوق الاستخدام غير التجاري – بدون تعديلات .
